本文以经济普查数据为基础，分析我省房地产物业管理及中介服务业的发展情况、存在问题及未来发展趋势，为规范发展广东房地产物业管理及中介服务业提供科学决策依据。
　　一、现状：初具规模
　　广东房地产市场于上世纪80年代起步，90年代得到快速发展，2000年以来进入调整。随着经济的高速发展，房地产市场的投资与消费主体、市场规模和结构、管理理念与方式、产业链条等都发生了深刻的变化。房地产物业管理和中介服务业是房地产市场的重要组成部分，也伴随着房地产市场而不断快速发展。目前，全省已形成了以其为主体的较完整、较成熟的住房消费服务体系。2004年，广东房地产物业管理企业有4868个，从业人员27.89万人，在管物业建筑面积4.30亿平方米，资产总计698.33亿元，营业收入168.50亿元。中介服务企业有2864个，从业人员3.89万人，房屋代理销售出租面积2408万平方米，资产总计171.49亿元，营业收入34.54亿元（见附表1与附表2）。
　　广东房地产物业管理及中介服务企业有以下主要特点：
　　1、市场化程度较高，私营企业、个体经营是我省物业管理及中介服务企业发展的主体。在广东房地产物业管理及中介服务企业中，国有及国有控股企业共有企业个数737个，从业人员5.25万人，分别仅占全部企业的9.5%、22.7%；港澳台和外商企业322个，从业人员3.49万人，分别仅占4.2%和11.0%；而集体、股份制企业和私营企业、个体经营其企业个数和从业人员比重分别占全部的86.3%和66.3%。
　　2、行业利润向高资质的企业集中。2004年，属于一、二级资质的物业管理企业有321家，占6.6%；从业人员有8.45万人，占30.3%；而营业收入49.95亿元、利润总额3.62亿元，分别占29.6%和23.1%。
　　3、行业竞争激烈但多数企业仍正常发展。当年处于停歇业、筹建、关闭及其他非营业状态的企业有1235个，仅占16.0%，其余的6497个企业处在正常的营业状态中。
　　4、企业纳入政府工商管理监督的机构比例较高，大多企业走上规范化企业发展道路。其中属企业类型的有7430个，占96.1%，属事业单位、民办非企业单位和其他组织机构的仅占3.9%；执行企业会计制度的有7266个，占94.0%，而执行事业会计制度和其他会计制度的仅有330个，占6.0%。
　　5、大部分聚集在珠三角地区。东西两翼和粤北山区所占份额很少，具体情况见下表：

 

地 区	个数(个)	人员(人)	资产(亿元)	收入(亿元)	利润(亿元)
珠三角	7015	300738	842.08	197.08	21.36
#广州、深圳	4532	236895	664.66	169.07	19.86
东翼	243	7580	8.16	2.55	0.02
西翼	193	4129	7.75	1.54	-0.25
粤北山区	281	5339	11.83	1.87	0.25

　　6、规模优势较沪、苏、浙明显。不少企业无论是单位个数还是就业人员规模，都排在上海、江苏和浙江的前面，尤其是数量上的优势比较明显。2004年广东物业管理的企业法人分别比上海、江苏和浙江多2000家、2672家和3127家，中介服务法人企业比江苏和浙江多871家、815家。2004年全省物业管理企业和中介服务企业的总资产分别是上海、江苏、浙江的1.17倍、4.55倍和5.19倍。
　　二、问题：发展滞后
　　广东的物业、中介已经具备一定的规模。由于市场进入门槛相对较低，大部分企业知识含量较低，多数只是提供简单劳动式服务和较低的技术管理，与不断发展的专业化、品牌化、信息化、网络化经营方向的市场需求不相适应；尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理和中介服务的法规、政策，但缺乏完善的法律法规保障，其物业管理及中介服务市场中不断发生的矛盾纠纷与现有法律法规滞后不相适应；相关政策偏重房地产一级市场的管理，但对二级、三级监管不足，二、三级市场与一级市场的政策延续与管理的滞后不相适应。上述三个不相适应使企业在一定程度上存在短期行为，表现在经营管理方面上主要存在如下问题：
　　1、企业的经营化管理程度较低，未能适应市场不断发展需要。随着市场经济的发展和完善，我省物业管理和中介机构面临着尽快提高产业化程序的形势，只有懂经营、通业务、会管理的专业化队伍才能适应。尽管全省物业和中介管理机构多数均是企业类型，还有相当部分单位特别是中介机构是挂两块牌子的行政或事业单位，不仅不具备独立的法人资格，而且人事分不开，财务不能进行独立核算，工作程序和管理机制缺乏规范性,还没完全走向市场化。大部分企业存在缺乏有系统、有明确标识、不重视品牌现象，缺乏必要的信息处理手段和电子通信技术，开发领域缺乏深度，未能完全适应市场激烈竞争的需要。2004年，房地产物业管理和中介服务企业中属于国有及国有控股的企业仍有737个，隶属于中央和省属的企业也有135个，计划经济时代的管理模式仍然存在；品牌企业不多，2004年，拥有一、二级资质的房地产物业管理和中介服务企业只占6.6%。
　　2、从业人员管理技术水平不高，诚信建设尚须加强。目前我省从事物业管理的从业人员大多数没有经过正规的学习，缺乏系统的专业培训，其经营水平、管理水平和技术能力都较低。从业人员缺乏专门训练、业务不精、综合素质不高，缺乏一定的公关能力、敬业精神和职业道德。从业人员素质参差不齐，行为不规范。2004年，在房地产物业管理和中介服务企业，具有大学本科及以上学历的就业人数有15120人，占5.1%，比房地产全行业低0.4个百分点；具有高、中、初级技术职称的人员有28967人，占9.7%，比房地产全行业低1.4个百分点。
　　3、企业规模普遍较小，抵抗风险能力较低。2004年，房地产物业管理和中介服务企业从业人员为31.78万人，其中物业管理企业从业人员为27.89万人，占87.8%；中介服务企业从业人员为3.89万人，占12.2%。平均每家企业仅为41.1人。其中物业管理企业57.3人．中介服务企业13.6人。
　　4、企业经济效益较差，从业人员待遇不高。中介服务企业略好于物业管理企业。2004年，物业管理企业营业利润为15.69亿元；中介服务企业营业利润为5.69亿元。从业人员的人均月收入为1312元。其中，物业管理企业1275元，中介服务企业1575元。
　　三、预测：前景看好
　　当前，我省房地产市场已经进入了一个以住宅投资、住宅消费为主导的新的发展阶段。商品房消费的主体已由集团转向个人转变，房地产市场逐步走向成熟。从房地产市场的发展规律看，房地产市场走向成熟的过程，也是住房消费服务体系逐步完善的过程。其中，包括完善的金融服务体系、严格的中介服务体系、住房消费法律法规体系和物业管理体系。可以预测，在未来一段时间内特别是近五年内，我省物业管理和中介服务业将得到迅猛发展，并成为我省房地产业重要得组成部分。主要根据：
　　一是城市化发展带来物业管理和中介服务业发展的良好机遇。当前，广东正处于城市化加速发展的阶段。2000年，广东非农业人口比重31.18%，2004年已发展到48.66%，2005年更突破50%。2004年，广东城镇居民人均居住面积25.12平方米，城镇常住人口愈4433万人，需要物业管理的住宅建筑面积达11.14亿平方米。若按照“十一五”规划，2010年全省城镇居民人均住房使用面积将达到30平方米，城镇居民需要物业管理的住宅建筑面积将达到13.5亿平方米以上；按目前广州、深圳的情况推算，通过中介代理进入二、三级市场的住宅面积也将达到7亿平方米以上，对物业管理和中介服务产生较大的需求。
　　二是住宅建设迅猛发展为物业管理和中介服务业发展提供广阔空间。改革开放以来，我省住宅建设飞速发展。城镇现有住宅已近12亿平方米。仅2000年至2005年城镇就新建住宅5.64亿平方米。从国外房地产市场发展情况看，往往是存量房地产的交易大大超过新增房地产的交易。如1990年华盛顿成交的住房，达到了该城市住房总户数的26.5% ；又如1990年英国伦敦进入市场交易的住房，占了居民住房总户数的13.3%，全部是存量住房的交易。我省大量住宅小区投入使用，带动二、三级房地产市场的发展，实质上也是带动了物业管理和中介服务业发展。如除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益等。
　　三是体制改革推动物业管理业快速发展。我省房地产市场化程度相对较高，特别是随着房改政策的深化，城镇居民住房自有率已经超过75%，形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局，这在一定程度上加大了对管理的社会化的客观要求。物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位、多头多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端，逐步形成由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定来源的机制。这种体制上的优越性将在主客观上推动物业管理业的发展。
　　四是人民生活水平提高对物业管理和中介服务提出的必然要求。随着社会经济的不断发展，社会购买力越来越强，分工越来越细，服务行业也出现专业化的趋势。而在房地产业这个领域，存在开发商具有专业的设计技术但缺乏对消费者需求的感性认识和对住宅适应性的基本知识；存在消费者购房时最关心的是房价、区域位置、居住环境以及住宅的售后服务等。因此，物业、中介企业将在这房地产市场的浪潮中发展壮大起来，同时也是房地产市场发展需要物业、中介的全面参与，包括规划、开发、销售、交易、服务等各个环节。
　　四、建议：规范管理
　　房地产物业管理及中介服务业关系广大人民群众生活，是住房消费体系的主体，是保障房地产市场持续健康发展的基础。大力发展物业管理及中介服务业是落实科学发展观、有效贯彻中央宏观调控政策的重要手段，是推进和谐社会建设的重要条件，建议 “十一五”期间将物业管理及中介服务业作为我省重要产业以加强规范管理，力促发展。
　　（一）制定相应的法规和政策，建立资质审查制度，完善物业、中介的组建及运作规定，规范各种管理契约，确定管理市场的运行法则，对管理服务的内容和收费标准等作明确的规定。
　　（二）提高房地产服务企业“入市”门槛，严格房地产物业管理及中介服务人员执业资格、收费标准，树立中介机构及其人员诚信。一是以信用为立法基点，制定完善相应的法律规范。严格规范房地产经纪机构及其执业人员的经纪行为、服务标准、中介服务的方式、运作程序、服务质量和收费标准以及不正当经纪行为处罚规定。二是建立公开的社会信用信息网络。借鉴各国建立估价信用体系的经验，协调社会各方开放数据，组建统一的数据检索平台，以较低的成本初步建立起国家信用管理体系。
　　（三）加强政府的主导作用，进一步发展住房消费信息服务。一方面，要全面系统地向社会公布所掌握的住房信息；另一方面，要大力加强对住房消费信息服务的指导监督和管理。为此，要创建住房消费信息共享机制，构建物业、中介运作平台，建立物业、中介信息查询系统，包括企业资质、人员构成、交易手续、管理办法以及收费等各种基本信息。
　　（四）加大改善营商环境，引导物业管理及中介服务企业向市场化方向发展，建立公平、公正、公开的竞争机制。要透明市场信息，规范市场运作，强化市场监管，健全退出机制，加强对外资进入的监管。要制定相关政策，防止物业、中介公司因不正当竞争采取的低收费、零收费等策略，对消费者产生误导和伤害。积极引导物业管理及中介服务企业采用信息化、网络化的经营手段，向专业化、品牌化的经营方向发展，做强做大。
　　（五）提高行业协会在行业中的地位，促进同行业的信息资源整合，提高行业的市场配置效率。行业协会以行业服务、行业自律、行业代表、行业协调为基本职能。各级政府应当扶持和促进行业协会的发展，提供行业协会良好的环境和政策；行业协会本身应积极规范调整，确立和提高自身在行业中的地位。保障相关协会在法律框架内的独立运作，是行业协会发展的关键。
　　（六）创建新的物业管理模式，进一步推动和规范物业管理的健康发展。要切实规范物业管理工作行为，加强业主大会和业主委员会的建设，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。加强住宅小区的开发建设与物业管理的衔接，加强建设单位预算履行法定义务情况的监督， 稳步推进开发建设与物业管理分业经营， 使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人。在这基础上，要积极探索创新管理模式。小区管理是一项专业化、综合性的管理，涉及方方面面的社会关系，由业主组成的小区管理组织，仅仅代表房屋所有权，不能涵盖其他社会关系，具有相对局限性。比如采取三结合的管理模式，即业主物业管理顾问公司、居民委员会和业主共同组建小区管理委员会，负责小区的管理，相对比较科学。
　　（七）继续大力整顿房地产中介市场秩序。加快实施房地产中介人员执行资格制度，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书；严肃查处非法中介行为。打破行业垄断和地区封锁，严厉查处强制性实行房地产价格评估和指定机构评估、推动强制性服务的行为。要完善行业自律管理和政府监督管理，健全咨询、评估、经纪等交易中介服务体系和资信管理制度，加大房地产中介执法力度。