内容提要：今年以来，广东房地产开发投资、商品房销售及房地产业税收均实现快速增长。本文通过分析认为，广东房地产开发投资和市场需求正处于旺盛上升期，由此带来的税收更快增长未超出正常区间。预测2007年全年房地产开发投资、商品房销售额及房地产税收将继续保持较高增长。

　　关键词：房地产投资 商品房销售 房地产税收

　　今年1-7月，广东房地产开发完成投资1208.13亿元，同比增长37.2%，增幅比上年同期提高17.4个百分点；商品房销售建筑面积3014.25万平方米，商品房屋销售额1783.79亿元，同比分别增长20.8%和42.4%。同期房地产税收增长加快，实现税收289.87亿元，同比增长45.9%。本文主要就今年以来广东房地产投资、销售及其税收情况进行分析。
　　一、目前房地产投资和销售正处于旺盛期
　　1、今年以来房地产开发投资增长明显快于全国
　　广东房地产开发投资经历2002年底到2005年底三年的调整期后，逐步走出谷底，增速逐月回升，2006年增长15.8%（见表1）。进入2007年，房地产开发投资增速高位运行，每月同比增速均在25%以上，由调整期每月增速比全国低15个百分点左右到今年比全国约高5-10个百分点。1-7月，房地产开发投资占整体投资比重26.8%，比上年同期提高3.5个百分点，拉动整体投资增长5.4个百分点；其中广州和深圳两个中心城市的房地产开发投资占全省的47.1%。从增速看，珠三角二线城市发展最快，1-7月，不含两个中心城市的珠三角地区增长66.5%。
　　2、量、价同升使商品房屋销售额大幅增长
　　2004年，广东商品房屋销售进入新一轮的景气周期（见表1）。今年以来，广东商品房销售建筑面积和价格均较快上升，分别比去年同期增长20.8%和17.9%,两者共同作用使商品房销售额增长42.8%，其中商品住宅销售额1548.53亿元，同比增长47.1%，占商品房销售额的86.8%。

表1：

2002～2007年1-7月广东房地产开发投资主要指标

年  份	房地产开发投资额 (亿元)	增长（％）	商品房销售面积(万平方米)	增长（％）	商品房销售额(亿元)	增长（％）	平均房价(元)	增长（％）
2002年	1115.25	14.7	2530.81	11.2	820.32	9.1	3241	-1.9
2003年	1233.52	10.6	3061.32	21.0	978.10	19.2	3195	-1.4
2004年	1465.10	18.8	4012.00	31.1	1509.77	54.4	3763	17.8
2005年	1591.90	8.7	5038.91	25.6	2238.66	48.3	4443	18.1
2006年	1843.51	15.8	5178.56	2.8	2513.02	12.3	4853	9.2
2003-2006年	7249.28	13.4	19821.60	19.6	8059.87	32.2	4066	5.9
2007年1-7月	1208.13	37.2	3014.25	20.8	1783.79	42.4	5918	17.9

注：平均房价为全省商品房销售额除以商品房销售面积的商，仅供参考。

　　3、多种因素共同支撑房地产投资和商品房屋销售高增长
　　（1）宏观经济持续向好。国内经济以较快速度增长，外贸顺差增大，企业效益与财政收入提高，城乡居民可支配收入不断增加，人民币持续升值，流动资金量较大。
　　（2）供需关系仍然偏紧，房价上涨较快。2006年，广东出让住宅用地2905万平方米，比2005年有所增加，但仍比2004年减少10%，其中普通商品住房用地减少27%。2007年1-7月，广东商品房屋销售建筑面积增长20.8%，但是竣工面积同比下降4.8%，供需比（竣工/销售）为1：1.74，与上年同期的1:1.37相比明显扩大。同时，房改后更新换代的换房需求、80年代“婴儿潮”的购房需求、城市化加速引发的购房需求以及各地近年经济适用房、廉租房可供量较少等因素叠加在一起，又进一步放大了供需缺口，最终导致房价（统计计的均价）大幅上升17.9%。
　　（3）房地产开发建设资金较为充裕，房地产企业对市场前景看好。今年以来，虽然受国家宏观调控政策影响对房地产开发的银行贷款有所收缩（同比回落51.7个百分点，），但是受人民币升值和土地双重升值的吸引，外资进入房地产开发速度较快，1-7月，房地产业到位利用外资同比增长129.3%。在当前房价不断上涨的刺激下，房地产企业加快土地开发力度，1-7月，全省房地产企业土地开发投资77.43亿元，比上年同期增长56.2%。
　　（4）商品房屋空置面积大幅下降。近四年来，广东商品房屋空置面积呈下降趋势。2004年比2003年减少218.69万平方米，2005年比2004年减少217.93万平方米，2006年又减少217.77万平方米。2007年7月底，全省商品房屋空置面积1577.01万平方米，同比减少236.16万平方米，下降13.0%。
　　二、房地产开发投资和销售的大幅增加带来税收的高速增长
　　房地产税种主要包括国税征收的企业所得税和地税征收的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。在房地产开发投资增长加快，地产价格攀升以及销售额大幅提高的推动下，广东房地产业税收增长提速。2002-2006年，全省房地产业实现税收1021.19亿元，年均增长26.7%，增速均比同期的税收总收入和第三产业税收快7.8个和5.5个百分点。2007年1-7月，房地产税收增长45.9%，比同期的税收总收入和第三产业税收快11个和3.2个百分点(见表2和图1)。

表2：

2002～2007年1-７月广东房地产税收情况(单位：亿元,%)

图1:2003～2007年1-7月广东房地产业税收增长趋势图(单位:%)

　　1、近年我省房地产税收的贡献和实现能力比较理想 
　　（1）房地产业税收比重提升，贡献加大。房地产税收占全省税收总收入和第三产业税收收入的比重逐年提高，分别从2002年的5.0%和10.4%上升至2006年的6.4%和12.4%。2007年1-7月，房地产税收比重进一步提高，分别达到7.3%和12.7%。随着比重的不断提高，房地产税收对总税收和第三产业税收的贡献逐年加大，2006年分别达到11.1%和25.9%（见表3）。

表3：

2002～2007年1-7月广东房地产业税收比重和贡献变化（单位：%）

年份	占总税收比重	占第三产业 税收比重	对总税收贡献	对第三产业 税收贡献
2002年	5.0	10.4
2003年	5.1	9.4	6.0	6.4
2004年	5.2	9.3	5.3	9.3
2005年	5.5	10.3	7.3	17.0
2006年	6.4	12.4	11.1	25.9
2007年1-7月	7.3	12.7	8.8	13.4

　　（2）房地产业税收实现能力逐年增强。从行业税收实现能力来看（每百元增加值实现的税收收入），房地产业税收实现能力逐年增强。2006年，房地产业达到18.23元，比2002年提高2.61元。2007年上半年，房地产业税收实现能力较往年有较大的提高，高达27.54元，为同期各产业中除金融业之外最高（见表4）。

表4：

2002～2007年上半年广东房地产税收实现能力（单位：元）