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统计分析

 

万丈高楼平地起——改革开放40年广东经济社会发展成就系列报告

  

    内容摘要:改革开放40年,广东房地产市场快速发展,房地产企业数量逐年增加,开发投资和商品房销售明显增长,房地产业作为国民经济重要行业,为全省经济高质量发展和人民生活安居乐业做出重要贡献。

 

  关键词:改革开放  房地产开发  成就

 

  改革开放40年来,广东各地各部门认真贯彻落实国家的方针政策,积极稳妥地推进住房制度改革,房地产市场经历了蹒跚起步、高速发展、短暂调整、平稳较快增长的历程,并取得巨大的成就,为全省经济快速增长、人民生活水平日益改善和安居乐业做出重要贡献。

  一、房地产市场发展历程

  改革开放以来,广东房地产市场发展历程大致经历计划模式阶段(建造、分配)、商品化开发试点阶段、以及金融化开发三个发展阶段。

  (一)计划建造、分配模式时期(1978—1981年)。

  改革开放之初,城市住房由国家统一建设,建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配,住房是工作单位的员工福利之一,并没有形成房地产市场。在农村,由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构,农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。这一阶段几乎没有主营房地产的企业或机构。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、单位住房分配等,居住环境较差、拥挤不堪。

  (二)商品化开发试点和短暂调整时期(1981-1997年)。

  1981年,深圳和广州开始进行商品房开发的试点。1986年,根据国家统计制度,商品房投资正式纳入固定资产投资统计。截止1991年,中央政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案,房地产的市场化之路开始起步。1986年,广东房地产开发投资10亿元,占固定资产投资总量的4.6%;1990年,商品房屋情况建立统计制度,当年纳入统计的从事商品房屋的企业有650家,完成投资32.70亿元,商品房销售额36.88亿元、销售面积438.92万平方米,销售均价约为840元/平方米;1993年,商品房屋统计正式更名为房地产开发统计,并根据实际情况扩大统计范围且沿用至今。1986-1995年,房地产开发投资年均增长56.5%。其中,1989年增速接近1.2倍,1992年和1993年增速都超过1.5倍,而1990年同比则下降32.1%。1993年,中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等,在宏观经济过热的经济环境背景下,直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。这一时期,广东房地产市场大幅波动高速增长。

  1996年,广东房地产开发进入短暂的为期两年的调整期,1996年开发投资同比下降6.2%,1997年同比继续下降0.1%,这是继1990年后房地产开发建设中出现的3次投资负增长。这两年短暂的调整是广东房地产开发经历近10年的萌芽起步、蓬勃发展后的理性回归,短短的两年间企业并购重组、强强联合,淘汰了不规范的、弱小的企业,房地产开发企业个数出现调整性减少,截至1996年底,开发企业3932家,比1995年底减少883家,1997年底比1996年底又减少228家。

  (三)金融化开发的较快稳定增长期(1998-2017年)。

  1998年,中央政府出台了一系列的刺激房地产发展的政策,最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策,通过市场、个人信用来解决住房及住房的消费能力不足问题,系列政策使得有效需求在短期内爆发,并大幅快速上升。广东房地产开发进入一个长期、稳定、较快的增长时期,房地产开发投资特别是商品房销售均出现喜人的发展态势。房地产开发企业从1997年的3704家增加到2017年的8203家;同时,广东较发达的市场经济,催生并发展壮大了一大批民营房地产企业,如万科、碧桂园、恒大和富力等房地产开发企业快速发展。党的十八以后,为进一步规范房地产市场发展,中央政府先后出台了租售同权、房屋空置税,房住不炒等改革措施及实施计划强有力的管理措施,“坚决遏制房地产价格上涨”更是掷地有声,充分体现了管理层对维稳现今的房地产市场的决心和力度。与1998年相比,广东2017年的房地产开发完成投资增长近22倍;商品房销售面积增长近13倍,销售额则增长超过42倍。同时,开发投资体现可持续、稳定增长态势,除2009年同比增长1.0%外,其他年份增速都在10%以上;商品房销售额增长速度明显高于销售面积,全省商品房销售均价上涨较快。(见图1)

   

图1  1987-2017年房地产开发投资增长情况

 

  二、房地产市场发展是广东经济增长的重要引擎

  房地产市场关联众多产业,具备很强的带动其他产业增长的传导功能,同时吸收大量劳动力,增加地方财税收入,加快城镇化进程,是拉动经济增长的重要引擎。

  (一)房地产业规模不断扩大,对经济增长贡献明显。

  1993年,广东房地产开发完成投资316.53亿元,占整体固定资产投资的19.4%,之后的24年,房地产开发投资的增长速度明显高于同期整体固定资产投资的增长速度。1993-2017年,房地产开发投资年均增长速度为16.4%,比整体投资增长速度高2.4个百分点。2017年,房地产开发完成投资12075.69亿元,占整体固定资产投资的32.2%,比1993年提高12.8个百分点。24年来,房地产开发新增投资11759.16亿元,对整体固定资产投资的贡献率达到32.8%。(见图2)

   

  图2  1993-2017年固定资产及房地产开发投资情况

  1993年,广东房地产业增加值为126.25亿元,占地区生产总值的3.6%;此后10年,房地产业增加值占比稳步提高,2003年房地产业占比提高到6.0%。2003-2015年,房地产占比在6.0%-6.9%之间。2016年和2017年,房地产业占比分别提高到7.7%和8.5%。1993-2017年,房地产业增加值年均增长速度为18.6%,比按现价计算的同期全省地区生产总值年均增速高4.1个百分点。24年来,房地产业新增增加值7509.71亿元,对同期广东地区生产总值的贡献率为8.7%。(见图3)。

   

  图3  1993-2017年房地产业生产总值占GDP的比重

  (二)房地产企业规模迅速扩大,提供大量就业机会。

  房地产开发投资规模迅速扩大。1990年,650家商品房开发企业完成投资32.70亿元,平均每家企业的投资规模为503万元;到2017年,8203家房地产开发企业完成投资12075.69亿元,平均每家企业的投资规模为14721万元,27年来企业的总投资规模扩大368.3倍。施工能力明显提高。房屋建筑施工面积由1990年的1470.34万平方米增加到2017年的72492.10万平方米,27年间增长48.3倍,年均增长15.5%。企业规模扩大。2010年,广东房地产开发企业的资产总计25053.16亿元,2017年发展到87445.00亿元,7年间资产膨胀2.5倍、年均增长速度达19.6%。收入跨越式增长。房地产开发企业的主营业务收入由2010年的4168.07亿元增加到2017年的12101.26亿元,7年间主营业务收入增长1.9倍、年均增长速度为16.4%。从业人员稳步增加。房地产开发企业就业人员从2010年的69.58万人增加到2017年的130.22万人,平均每年增加就业人员8.66万人。(见表1)

  表1  2010年以来房地产开发企业规模主要指标

年份

企业个数(个)

资产总计

(万元)

主营业务收

(万元)

年末就业人员

(万人)

2010

6527

250531555

41680716

69.58

2011

6219

282302795

46459647

71.33

2012

6492

341582679

52240341

73.74

2013

6581

414326436

72771741

86.77

2014

7138

484183836

70640806

99.85

2015

7341

566795104

82383562

104.47

2016

7658

718263860

112043232

108.28

2017

8203

874450032

121012648

130.22

 

  (三)大量商品房屋为城乡居民提供基本的物质保障。

  1993年,广东商品房屋建筑竣工面积仅有1350.31万平方米;2017年,商品房屋建筑竣工面积8196.34万平方米。1993-2017年,商品房屋建筑竣工面积增长5.1倍,年均增长7.8%。在1995年、2003年、2014年房屋建筑竣工面积均出现一个暂时的高点。1996年和1997年是两年的调整,然后是连续六年的较高增长;2004年出现较大幅度的调整,2005-2008年恢复至2003年的水平,2009-2012年为高速增长阶段;2013年以来,房屋建筑竣工面积在波动中调整,2017年达到最高点。(见图4)

  

图4  1993-2017年房地产开发房屋建筑竣工面积

 
   
  1993-2017年,广东房地产开发共完成房屋建筑竣工面积107487.51万平方米,年均约完成4479万平方米,按每套房子90平方米计算(竣工面积包括车库、物管中心、配电房等一些不可销售的面积),24年来广东共新增商品房接近1200万套,按平均每户3人左右计算,解决3600万人的居住问题。

  (四)提供大量的地方财政收入

  2010-2017年,广东房地产开发企业上缴的税金及附加、企业所得税、管理费用中的税金(2017年取消)、增值税(2016年起开始征收)等税金总额共9549.61亿元,平均每年上缴税金总额1193.70亿元,平均每个房地产开发企业每年上缴的税金超过1700万元,这其中还不包括财政的土地出让金。2010-2017年,广东房地产开发企业共实现利润总额10925.38亿元,平均每年的利润总额为1365.67亿元,平均每个房地产开发企业每年实现的利润总额接近2000万元。从投入产出角度分析,广东的房地产开发企业每年每万元的固定资产投入能产生1856元的利润,利润率达到18.6%,回收年限约5年5个月。(见表2)

表2  2010-2017年房地产开发企业利税情况

年份

企业个数(个)

各种税金合计(万元)

利润总额(万元)

2010

6527

5875996

7550637

2011

6219

6931775

10032340

2012

6492

8408991

9088198

2013

6581

11333250

14594576

2014

7138

11913368

11129795

2015

7341

12370716

12666284

2016

7658

18224303

20245876

2017

8203

20437745

23945968

  
 

  广东房地产开发市场经过多年的快速发展,取得明显成绩,为经济发展作出重要贡献,但也存在商品房价格持续上涨、商业地产库存多、个别地区房地产开发占比过高、对土地财政的依赖性强等问题。接下来,广东将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快完善住房供给和保障体系,完善和落实房地产调控措施,促进建立房地产长效机制,努力实现全体人民住有所居目标。

 

 

                                                                  供稿单位:固定资产投资统计处

                                                                    撰    稿:李两聪






 

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